松菸文創園區爭議再擴大!台北文創嗆聲要市府鑑價買回,自認沒有違約,但要怎麼鑑價呢?專業估價師說,從成本角度來剖析,興建和裝修成本,富邦前前後後從74.1億追加到101億,而另一部分就是未來50年,因市府片面解約而沒有入袋的損失,這些都可能是富邦追討的目標,但北市府文化局認為,鑑價僅是針對「建物本身的造價成本」,即使沒有經過細算也不過10來億左右,顯然雙方不只對價格有認知落差,甚至對違約在先的認定也有的吵。
即使下著大雨,大批陸客還是想撐傘一探究竟,這就是松菸文創園區的魅力,只是現在北市府和富邦之間,陷入談判膠著。台北市議員吳思瑤:「以前說文創這麼多,那柯P你上來,你覺得文創變這樣子,就是一個很大的差距。」
其實民國98年,台北文創和北市府簽訂BOT計畫,合約明定台北文創必須支付開發權利金、營運權利金、土地租金回饋市府,這些總金額加起來31.6億,103年又遇上增補協議,還額外支付文創回饋金4.5億,林林總總其實還不包括最大筆的項目,大樓興建裝修成本追加至101億元。
不動產估價師事務所長林金生:「我所投入的相關成本,你全部退還給我,第二個我投入到現在,總有付出利息嘛,而且我背後是個上市公司,你要給我一定的利潤,這個是從在一個比較,用成本的觀念去看它,還想它相關的商業設施,會有租金收入,會有營收收入嘛,所以這一塊就可去算說,到底我50年之間,我可以收到多少租金,扣掉我的成本,我該應有的多少利潤,你市政府要跟我解約可以啊,那你這一塊是不是就回歸給我。」
如果台北文創占優勢,沒違約在先,這就是北市府得承擔的「鑑價」風險,因為對價值認定也是雙方立基點落差最懸殊的地方,一邊只看建物本體,一邊則以投資成本當起始點,因為 原始建築成本就有74億。
不動產估價師事務所長林金生 :「所謂的投入規模,照他們(富邦)敘述來講,(原始成本)大概已經70幾億了,所以我想想,大概會在100-150億之間。」
文化局文創發展科專員吳俊銘 :「鑑價買回的部分,是指只是會針對建物價值,就是它的建造成本,還有它的使用狀況,所以不可能會像台北文創所講的101億這麼多 ,而是按照它的工程造價,那我們所知,工程造價大概在10來億之譜,但是這個部分,還沒經過鑑價,所以我們也不太清楚。」
參與了4次協調過程,吳俊銘坦言雙方溝通融洽,但一進入合約階段,就是「文字」喬不攏。
文化局文創發展科專員吳俊銘 :「我們現在認定它(富邦)違規的地方,有兩個部分,第一個台哥大到底是不是文化創意產業,第二個部分誠品松菸店,它的營業收入到底有沒有,計算到我們營運權利金的裡面,遵照市長的指示,繼續協商來談判。」
松菸文創園區,是要留存還是改造,北市府和富邦之間不只得坐下來好好談,也得想想未來的台北城市印象。
◤好眠對策全攻略◢