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【商周】靠「查字典獵地術」 藍天董座變收租王

2016/12/16 16:40

圖/商周提供

11月中旬,來到上海知名徐家匯商圈,走出地鐵站不久,「百腦匯」3個大字映入眼簾,這家成立18年的台資三C賣場,才重新掛上招牌一個月,裡頭正高掛「雙十一」活動海報,準備迎接年底消費旺季。

這裡曾是全上海最大的3C賣場聚落,近年卻因為電商崛起不敵衝擊,如今僅剩兩家仍在營業,歷史最久的百腦匯正是其一。

10月14日,斥資新台幣7億多元整修的百腦匯上海店重新開幕,上海市台辦、鴻海集團等兩岸政商人士到場祝賀。

他,最多一年收租65億
名下房產樓板面積,等於7棟101


1998年,藍天電腦董事長許崑泰透過藍天電腦在中國轉投資百腦匯,店數曾達25家,一年租金收入最多約65億元,成為台灣在中國的商用不動產收租大王。

攤開他的事業版圖,旗下資產最北到東北大慶、最南到廣州,建物總樓板面積等於7棟台北101,但也因為投資飯店、商辦的宏匯集團並未上市,難以得知他真實身價,但根據市場推估,他在兩岸擁有的不動產價值已逾千億元,被視為台灣的隱形富豪。

時機,是奠定許崑泰地產霸業因素之一,他在中國經濟起飛前,率先卡位。

18年前,中國城鎮人民每年可支配收入剛超過新台幣2萬3千元,僅約2015年的1/6,電腦對一般人來說,還是一台要價3萬多元的奢侈品。

許崑泰成立的藍天電腦,是台灣第一家上市櫃筆電廠,還曾登上類股股王。當時,卻因策略失誤,遭廣達、仁寶等大廠夾殺,只能退居二線品牌,讓他開始苦思,如何為公司找新出路。

一次出差途中,他發現中國人富起來了,當地卻沒有現代化的3C賣場,腦海浮現讀台北工專時常逛的光華商場,曾有同學買了裡頭一個櫃位出租,每月租金竟從2萬漲到40萬,讓他十分吃驚,決定把台灣模式複製到中國試水溫,「這裡就像15年前的台灣,商機很大!」許崑泰曾說。

一個念頭,就這樣開啟第二人生。許崑泰才在成都買塊地,因緣際會,卻碰上頂新集團因週轉困難,打算退出上海美羅城的百腦匯經營權。

「他打電話來第一句,就是叫我趕快到上海把店買下來!」重慶台商協會副會長林恩慕回憶,當時他被許從台灣找去中國拓點,對許的獵地眼光和速度仍印象深刻,「從下訂到完成所有手續,許董花不到3個月時間。」

他,堅持不當二房東
購地回本慢,但「可以賺一輩子」


因進場早,中國地方政府為吸引台商投資,釋出政策紅利,百腦匯以創造就業、引進新科技為由,享有各項優惠。

此外,他堅持「自地自建」,寧願花時間選址整地、建賣場,也不願租賣場當二房東。如此一來,開發期雖長,擴點速度比不上同業,卻不受租約或漲租影響,更能因應市場變化整建、改變營運模式。「雖(投資)週期長,但只要開始賺錢,就可以賺一輩子。」許崑泰分析。

今年滿60歲的他,每月少說跑中國7個城市。曾在百腦匯工作逾10年的許崑泰外甥吳宗霖提起一段往事,讓人得以一探,他的投資眼光從何而來。

他,親自蹲點做市調
打探消費情報,買塊地要看20次


吳宗霖回憶,2000年,許崑泰決定到武漢投資第一家百貨群光廣場,當時全公司上下跳起來反對,「那邊晚上連狗都沒有,董仔幹嘛要投!」

沒想到,他為了證明給員工看,竟然跑到武漢蹲點一個月,從考察商圈做起。「他到每個地方是真的一步一腳印去走,每一家店去問銷量、成本、利潤,自己做市調,不是坐在車上吹冷氣等下屬報告。」

「他跟我們說,這是基本功,叫『查字典』,你看別人蒐集來的情報,都不會比本地人還懂,」吳宗霖說。

有時,為了確定一塊地是否值得買,許崑泰會在不同時段去看個20幾次,當場計算人流。光中國前25大城市,每一座他至少都去30趟以上。

也因此,他發現,武漢群光廣場附近有大學城,卻因為只有一條商店街,每到晚上學生不是待在宿舍,就是搭公車出城,根本不會在當地消費,商家自然覺得沒生意。其實並不是沒有消費人口,只是缺乏好商家,留住客戶。最後,在他堅持投資下,武漢群光廣場開幕第二年就賺錢,比一般賣場5年損平還快。

如果說,許崑泰能從一個工程師變成收租大王,是靠他近20年勤於「查字典」練就的投資眼光,而他投資房地產的興趣萌芽,則來自家族淵源。

他出身三重,父親投資磚窯場,母親經營雜貨店,從小便常跟父親一起到家裡附近看人家蓋房子,耳濡目染下對經商、房地產行業並不陌生。畢業後成立藍天電腦,他靠改建舊廠房、蓋新大樓賺到房地產的第一桶金,種下西進投資的可能性。

他,談未來布局方向
暫停中國獵地,改衝刺飯店、商辦


如今,他旗下資產遍布中國近30座城市,6年前還回台與鴻海一同競標台北三創BOT案,最後雖然落選,卻也讓人開始注意他在中國的經營成績。預計2019年完工的新北市創新園區BOT案,背後金主也是他。

談起未來布局,許崑泰考量中國景氣與炒作過高的地價,坦承會先停止獵地,百腦匯也暫緩擴點,近年將以飯店、商辦為主要布局方向。但他仍笑說:「還是做賣場比較活潑有趣啦!」

如今,當80、90後更偏好網購,通路經營越發艱難,百腦匯為跟上變化,把賣電腦的櫃位改成電競主題館、女僕咖啡廳,但如何抓住更多中國年輕人心,將是這位隱形富豪再創事業高峰的大考驗。

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