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【財訊】政府失能、制度扭曲 小心!地上權買房陷阱

2016/09/08 15:25

圖片來源/財訊

近年來房價高漲,「地上權」成了買屋新選擇;然而,所謂的「地上權」其實有兩種,但一般買方不清楚你買的是擁有建物權狀的建物,還是僅有類似建物使用權的憑證,結果,權益嚴重受損。究竟「地上權」出了什麼問題?民眾在買「房」時又該注意什麼?面對這波地上權亂象,又該如何解套呢?
 
68歲的林先生,10年前預備退休時,因為不打算增加孩子們的負擔,想另覓和妻子的棲身之所;恰好,當時台灣推出第一個地上權住宅案─日勝生的「京站」開發案。林先生認為五鐵共構的交通十分便利,對於到期後要還給政府的地上權住宅,也採取開放態度,心想50年的地上權對於兩夫妻的餘生應是「夠住了」;於是,花費1千2百餘萬元買下41坪的3房住宅。
 
沒想到,原本要圖個清閒的晚年,卻因為房子的權益問題,與建商紛爭不斷。林先生控訴,目前社區的公設僅有中庭、交誼廳與一小間的物管人員辦公室,他懷疑建商把原屬社區的游泳池租給了一旁的健身俱樂部,並把非住戶使用、對外出租的地下4、5樓停車位面積,灌進了住戶買價中。然而,截至目前為止,住戶們的提告卻都敗訴,全案仍在上訴中。
 
場景再拉近一點。2014年,位於台北市羅斯福路六段的「華固新天地」地上權預售案銷售現場,每個住戶在簽約時,建商都請來律師陪同,逐條解釋契約條款,做齊錄音錄影存證;拷背光碟後,住戶留存一份,華固留一份,跟買一般所有權房子完全不同。這個總戶數高達716戶的建案,由財政部財政人員訓練所原址改建而成,是台北市最大宗地上使用權案;但就由於地上權房子買賣爭議不斷,建商不得不擺出大陣仗以對。
 
案例:「消失的公設」
建商避爭議 簽約錄影存證

 
而推出京站開發案的日勝生,副總經理周惠玉也指出,當初和住戶簽訂契約時都有律師在場作證,也告知過消費者要分攤公設,所有情事皆依法有據。自己也在京站買下辦公室的大師房屋董事長陳建慶指出,同樣是沒有土地的地上權,實際形式上分做兩種,一是「可分割過戶的房屋」,二是「不可分割過戶的房屋」。可以分割過戶的建物,建物產權登記在買方名下,買方擁有建物權狀;而不能分割過戶的建物,建物登記在建商或特定單一人名下,買方僅有類似建物使用權的憑證。
表面上,地上權的住宅都是期限一滿後,都要繳回歸零,然而,「可以分割過戶的房屋」和「不可分割過戶的房屋」的住宅,對於住戶權利的保障,卻是天差地遠。
 
現在多數具有爭議的地上權住宅案件,都是屬於「不可分割過戶」的類型,「京站」就是代表之一,而最近建商的地上權推案,包括華固、吉美、日勝生等推案,也都屬於這種類型。正因為過去的爭議較多,建商才會在銷售時,要求要有律師陪同,除了降低後續爭議的風險,也是為建商自己設下防火牆…(本文截自財訊511期,詳全文)

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